文化创意产业园项目经济测算讲义(PPT 35页)

首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算
土地价值评估
进行土地价值评估的前提条件和假设
市场比较法——原理和公式
市场比较法——技术思路
步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）
步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）
步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）
步骤三：制作地块比较因素条件指数表
步骤四：制作地块比较因素修正系数表
居住用地地价评估
步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）
步骤五：地块价值加权评估
地块价值评估结果
经济效益测算
测算前提说明
测算前提——项目开发节奏
测算前提——开发成本标准
经济测算——酒店收入
项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元
项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元
项目现金流量表
土地增值税共计18.8亿元
项目利润总额约53.6亿元，税后净利润40.2亿；税前成本利润率为41.4%，税后成本利润率31%
土地敏感性分析
不同地价水平下的项目投资和利润水平
土地价格变化对项目整体税前利润率的影响
土地价格变化对项目整体税后利润率的影响
物业售价敏感性分析
物业销售价格敏感性
不同物业销售价格变化对项目整体盈利性的影响
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